Жилищные споры

Ко мне, как к юристу, работающему в сфере жилищных споров, часто обращаются с вопросами:

1) Как сдать в найм комнату в коммунальной квартире?

2) Как снять квартиру по тому или иному договору,  в частности: договору коммерческого найма, просто найма или договору аренды?

Сдача в найм комнаты в коммунальной квартире

Отношения по регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания в жилом помещении, не являющемся их местом жительства, регулируются административным законодательством, а не жилищным. 

Согласно  Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. № 713 ( в ред. от 22.12.2004г) «Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию и предоставить для этого все необходимые документы… ( п.9). В свою очередь  должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания,  принадлежащие им  на праве собственности жилые помещения,  в 3-дневный срок со дня обращения граждан (  квартирантов) передают документы от них на регистрацию в органы регистрационного учета.

Такой порядок установлен для регистрации граждан,  которые заключают договор найма( аренды) жилых помещений нормами административного права. 

Если комната не приватизирована, то согласно ст. 76, 77 ЖК наниматель вправе сдать жилое помещение в поднаем  только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих с ним членов его семьи. В приватизированной комнате временные жильцы могут проживать на условиях коммерческого найма. Собственник обязан уплачивать налоги с дохода,  который он получил от использования своего помещения на условиях найма. В случае неуплаты налогов он может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ, согласно которой

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица (в ред. Федерального закона от 08.12.2003 N 162-ФЗ):

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

(в ред. Федеральных законов от 07.03.2011 N 26-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

Коммерческий  найм квартиры

2) Как снять квартиру по тому или иному договору,  в частности: договоу коммерческого найма, просто найма или договору аренды?

Выше перечисленные  договоры уже оформлены, и граждан по их просьбе необходимо только проконсультировать об объеме их прав и обязанностей, об основаниях расторжения договоров.  

Жилищный кодекс рассматривает как самостоятельный жилищный фонд - фонд коммерческого использования. (ст. 19 ЖК РФ). Это - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного использования,  предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или)пользование.

Кодекс также предусматривает, что этот договор должен называться договором найма, договором возмездного пользования, либо любое законное основание (ст.30).  Согласно этому договору  жилое помещение ( квартира) предоставляется собственником  во владение и пользование без указания срока на это.(ст.30). Статья 683 ГК РФ предусматривает, что «Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не оговорен, считается, что договор заключен на пять лет».

Закон также предусматривает  возможность заключения краткосрочного договора найма жилого помещения -  на срок до одного года. ( ст. 683ГК  РФ).

Законодатель предусматривает и иные формы договоров,   такие как аренда  жилого помещения. ЖК связывает эту форму договора   в отношениях с юридическими лицами ( ст. 30 ЖК РФ) .

Социальный найм жилого помещения

Одна из разновидностей договора найма - это договор социального найма. По договору социального найма ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  одна  сторона  собственник  жилого помещения государственого жилищного фонда или муниципального жилищного фонда обязуется передать -гражданину занимаемое жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным кодексом и договором.

Лицо, которое имеет квартиру по договору  социального   найма, вправе сдавать жилое помещение  в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, вселять в занимаемое  жилое помещение иных лиц. Тем самым договор   коммерческого найма или аренды заключается в целях передачи жилого помещения  во временное владение и пользование нанимателем.    Порядок предоставления жилого помещения в поднаем, временным жильцам регулируется ст. ст.  77,78,79 ЖК РФ .

Законодатель также предусматривает возможность собственника жилого помещения сдавать его в наймы безвозмездно(ст.109 ЖК РФ).

Пользователи служебных помещений, общежитий не вправе сдавать их ни в возмездное, ни в безвозмездное пользование иным гражданам либо организациям.

Ограничено право сдавать  помещение в найм и у членов жилищного кооператива. Они имеют право сдавать помещение только временным жильцам, в порядке и на условиях, оговоренных в ст. 80 ЖК РФ.

Таким образом, законодатель предусмотрел следующие виды договоров найма: социального найма, временные жильцы, поднаем, договор аренды. Наряду с этим законодатель предусматривает, что договор найма может заключаться на иных законных основаниях.

Таким образом законодатель не дал исчерпывающего  перечня  договоров , по которым собственник вправе сдать свою квартиру в возмездное пользование .

Следовательно  это может быть и договор коммерческого найма,  который по общим правилам теории гражданского и жилищного законодательства заключается на временное  владение и пользование.

Это может быть и  договор аренды с физическими лицами.

По договору аренды  имущество сдается во временное владение и пользование/ (ст. 606 ГК РФ ).

Для договора найма,   его сущности имущество  предоставляется во владение и пользование,  без указания срока,  на который заключается этот договор. Однако, это не исключает предоставление жилого помещения  во временное пользование, например, жилое помещение в общежитиях(ст. 94 ЖК РФ).

В теории гражданского права  договор коммерческого найма  отождествляется с договором аренды. (см.: учебник "Гражданское право" , ч.2, отв. ред А.П.Сергеев, Ю.К. Толстой.).

Наниматель жилого помещения  может с согласия собственника вселить  других членов своей семьи, за  исключением несовершеннолетних детей , а если помещение является  изолированным, то супруга и нетрудоспособных родителей.  Об этом необходимо знать собственнику помещения, которое он сдает по договору найма. В случае заключения договора аренды таких последствий для собственника не возникает.

Предметом договора коммерческого найма может быть изолированное   жилое помещение. Хотя пи этом не  исключается предоставление в найм части комнаты.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время, предупредив нанимателя за три месяца до его расторжения (ст.687 ГК РФ)  По договору аренды это не происходит. Арендодатель вправе расторгнуть досрочно договор аренды  только при обстоятельствах, которые изложены  в ст. 615 ГК РФ и только в судебном порядке.                    

Общее: не внесение платы за пользование имуществом. В договоре коммерческого найма-6 месяцев, при краткосрочном найме также как и   в договоре аренды два раза  подряд,  по истечении срока платежа в судебном порядке. Но в  отличие   от договора аренды  суд может  предоставить нанимателю срок не белее года для устранения нарушений, которые послужили досрочным расторжением договора.

Иными словам, договор аренды жилого помещения  существенно  отличается от договора найма, в том числе и от коммерческого найма.  Сущность договора найма заключается  в том, что гражданину   предоставляется жилое помещение для проживания в нем. Отсюда и особый порядок расторжения этого договора.

По договору аренды имущество предоставляется также для проживания в нем гражданина  или юридическому лицу. Но на него не распространяется порядок, например, для заселения  квартиры родственниками  нанимателя, досрочного расторжения договора по требованию нанимателя.

Приведу свежий пример посещения меня  клиентом. Он заключил договор найма жилого помещения краткосрочный. Но не до конца уяснил принадлежащие ему по договору права и обязанности, особенности расторжения договора.

Я ему объяснила, что  заключил он договор коммерческого найма, а не просто договор найма жилого помещения. На него распространяются все ранее изложенные особенности действия этого договора.