Земельные споры

СТОИТ ЛИ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЗЕМЛЮ В ГОРОДЕ?

 Справедливость – это когда я делю. (Михаил Жванецкий)

 В свете бурного обсуждения нового Жилищного кодекса слово «приватизация» вызывает у граждан всплеск невиданной активности. То, что можно еще до 2007 года приватизировать жилье бесплатно знают многие. А вот можно ли получить бесплатно в собственность землю, и нужна ли эта самая земля не всем известно.

История развития земельных отношений говорит о том, что земля, как предмет собственности, ценится наиболее высоко. Не забираясь в дебри всемирной истории, отметим лишь, что в России до аграрной реформы 1861 года (отмены крепостного права) крестьяне не обладали никакими правами на землю. Положения 19 февраля 1861 года объявили отмену крепостной зависимости и установили право крестьян на земельный надел за выкуп. Земля передавалась сельской общине, а право пользования землей предоставлялось крестьянскому двору. Так и жили крестьяне практически до Столыпинской реформы 1906 года. Законом от 9.11.1906 г. крестьянам было разрешено выходить из общин на хутора и отруба. Это был шаг в направлении реализации личного права собственности на землю. Правда, воспользовались этим правом единицы – не было материальных возможностей поднять хозяйство.

Декрет «О земле» от 26.10.1917 года (по старому стилю) объявил всю землю народным достоянием, отменил частную собственность на землю, запретил сдавать ее в аренду и в залог. Таким образом, из всех юридических конструкций осталось место только праву пользования землей. В советские времена было проведено несколько аграрных реформ, от которых не последовало существенных изменений.

Право частной собственности на землю было предусмотрено впервые в 1990 году в ст.12 Конституции РСФСР. Конституция РФ 1993 года в ст.9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и, как сказано в Конституции, «иные формы».

Новый «Земельный кодекс» был принят 28 сентября 2001 года и с октября 2001 года вступил в законную силу. Согласно этому документу гражданин России имеет право приватизировать землю бесплатно.

Какие преимущества получат граждане от приватизации земли под домом, в котором они живут?

- Смысл реформы жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время – разделить имущество между настоящим собственником – администрацией города и действительным собственником – гражданами. Администрация города, перестав быть собственником жилого фонда, земли под этим жилым фондом, эксплуатационной структурой, коммуникациями, обязана была бы предоставлять льготы гражданам на основе федерального законодательства и средства, поступающие в муниципальную казну из федерального бюджета.

Сейчас средства, поступающие из федерального бюджета, оседают в стенах администрации города. Спросить, где деньги, не с кого. Добросовестность чиновников можно проверить только через суд.

По закону гражданин России может стать реально собственником жилья и земли под домом. Если это явление станет массовым, администрация города потеряет функции управления жилищно-коммунальным хозяйством.

 

Почему же люди не спешат приватизировать землю?

 Граждане боятся, что не смогут материально обеспечить эксплуатацию домов и земли. Сейчас деньги собирает Дирекция единого заказчика (ДЕЗ) – самостоятельное юридическое лицо со значительным обслуживающим персоналом. Затем эти деньги через городское казначейство поступают в бюджет города. Далее происходит круговорот денег – их начинают делить: администрация города, городская Дума, ДЕЗы по каждому району. Только после этого деньги поступают прямым исполнителям – муниципальным жилищно-ремонтным предприятиям, которые осуществляют эксплуатацию жилого массива.

Таким образом, граждане за счет своих средств обеспечивают предоставление рабочих мест чиновникам, которые считают и делят их деньги. Граждане могли бы на свои деньги свой дом обслужить без помощи городских и местных властей.

Оправданы ли затраты граждан по оплате коммунальных услуг? Каждый ругает ЖКХ, но брать на себя ответственность и организоваться почему-то боятся.

Если люди просчитают свои возможности и придут к выводу, что они способны содержать жилье, то законодательство предлагает следующие варианты объединения:

  • - товарищество собственников жилья (ТСЖ)
  • - ассоциации собственников жилья по управлению имуществом

Пример. Улица Дунаева в Советском районе активно застраивается российскими инвесторами на высоком элитном уровне. Граждане, проживающие в деревянных домах муниципального фонда категорически против расселения. Оно и понятно: жить в экологически чистом доме со всеми удобствами рядом с центром города в окружении зелени – что им могут дать лучше? Практика расселения показывает, что гражданам предлагается, в основном, вторичное жилье, даже хрущевки.

Одна из жительниц этих домов по улице Дунаева недавно вернулась из Швеции. Ее привлекло в этой стране «шведского социализма» объединение жителей в коммуны. Она сагитировала соседей объединиться в ТСЖ.

В соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 года, «Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» от 26.09.1997 года и Постановлением Законодательного Собрания Нижегородской области от25.08.1998 года «Об утверждении положения о порядке передачи земельных участков домовладельцам или ТСЖ» граждане вправе создать товарищества собственников жилья и приватизировать землю. Если граждане с улицы Дунаева смогут организоваться, то никакой застройщик им не страшен, и они могут создать в рамках одной улицы для себя условия шведского социализма, основанного на принципах саморегулирования, уважения своих прав на имущество.

Какие документы необходимы для создания товарищества собственников жилья и приватизации земли?

 Согласно федеральному закону, ТСЖ – некоммерческая организация для совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме. Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости.

Для регистрации ТСЖ нужны следующие документы:

  1. Заявление, подписанное общим собранием домовладельцев.
  2. Выписка из протокола общего собрания с решением об организации ТСЖ.
  3. Устав товарищества.
  4. Копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев.
  5. Описание общего имущества в кондоминиуме.

Товарищество имеет право:

- заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством;

- определять бюджет товарищества на год;

- устанавливать на основе принятого бюджета размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца;

- предоставлять в пользование объекты общего имущества какому-нибудь лицу и др.

Какой порядок организации ТСЖ?

 Первое – приватизировать квартиры (каждый свою), затем взять на баланс обслуживание дома и, наконец, приватизировать землю – через ТСЖ заключить договор с администрацией города.

Как определить размер участка, который можно приватизировать бесплатно? Каков порядок передачи земельных участков?

- По «Положению об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» от 26.09.1997 г. нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно – это земля под жилыми зданиями, другими объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями с учетом градостроительных норм, противопожарной безопасности, санитарных правил и т.д.

Порядок передачи земли следующий:

Собственник жилья или ТСЖ передает в комиссию документы по перечню, утвержденному администрацией Нижегородской области. Комиссия регистрирует заявку и в течение одного месяца со дня регистрации обеспечивает отвод земельного участка в натуре и выдает домовладельцам свидетельство о праве собственности на землю.

Для приватизации земли нужно приготовить следующие документы:

- нормативная цена земли, установленная кадастровой палатой (стоимость справки – разумная);

- кадастровый план (сейчас стоит около 250 рублей);

- присвоение кадастровых номеров (тоже примерно 250 рублей),

т.е. документы для приватизации земли обойдутся чуть дороже, чем для приватизации квартиры.

Подводя итоги сказанному, подчеркнем плюсы и минусы объединения в ТСЖ и приватизации земли в городе.

Плюсы:

- люди становятся собственниками жилья и земли, могут сами управлять своей собственностью и не зависеть от чиновников;

- жильцы теперь могут решать в каком размере вносить квартплату в этом году, на какие цели расходовать свои деньги;

- заключать договоры с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги и платить им только за оказанную услугу;

- решать, когда и какой ремонт в доме сделать и заключать договоры с теми, кто выполнит работу дешевле, качественнее, быстрее.

Есть, конечно, и большие минусы: намерениям людей может помешать генеральный план застройки города. Кроме того, люди еще не готовы организоваться, чтобы управлять домом и землей под ним как своей собственностью.

Закон РФ о Кондоминимах  был отменен.

Какова практика приватизации земли  на уровне законов и нормативных актов  Законодательного собрания Нижегородской области  в настоящее время?

  1. Постановление Правительства  Нижегородской области №289 от 18.07.2008г , которым было утверждено Положение « Об утверждении методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области».
  2. Приказа Минземстроя РФ от 26 августа 1998г. № 59, постановления главы администрации города Нижнего Новгород №97 от 21.01.2008г.( л.д. 167), которым утвержден проект планировки территории квартала в границах улиц Генкиной, Невзоровых,  Ломоносова, Ошарская в Советском районе, постановлениями  администрации города Нижнего Новгорода от 31.03.2010 г.№1739 (л.д.166), от 14.09.2010г. № 5221.

Что касается  деятельности суда по применению вышеназванных документов ПРАВИТЕЛЬСТВА  Нижегородской области, администрации города Нижнего Новгорода, то они  не основаны на  №137-ФЗ   « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

Так  Правительство Нижегородской  области  в постановлении от 18 июля 2008г. № 289   дает перечень  законов Российской Федерации Российской Федерации,  на которых оно основано. Среди них нет Федерального Закона  от 25.10.2001 №137 ФЗ.  « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации»., а также самого  Земельного кодекса. В нем за основу положен приказ Минземстроя от 26.08.1998г.№59»Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (п.2.11), а также постановление Правительства от 29 декабря 2005г. № 840 « О форме градостроительного плана земельного участка».

Между тем, вышеприведенный акт Правительства Нижегородской области, приказ Минземстроя, постановление Правительства РФ являются подзаконными. В случае противоречия их Земельному Кодексу, 137- ФЗ от 25.01.2001г. применяются нормы  Земельного Кодекса и Федерального Закона.  «Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся  в других Федеральных законах, законах Субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Таким образом, и в этом случае  суды существенно нарушают  нормы материального права, в частности земельного кодекса.

Но как следует из определения Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009г.№ 11-В09-19  ( бюллетень Верховного Суда РФ , июль 2010г.)  отказ в приватизации земельного участка по этому основанию является противоречащим нормам материального права, подлежащим применению к отношениям сторон.»  По мнению Судебной Коллегии суд не учел, что приведенные нормы ЗК РФ и п.4 ст.3 Федерального закона « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» не содержат положений, ограничивающих право  гражданина на бесплатное получение в собственность  земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в  случае  планируемого размещения на этом земельном участке объектов капитального строительства, дорог, улиц, и .т. п., отнесения его е земельным участкам общего пользования.

Таким образом,   если суды   допустили при рассмотрении  земельных споров существенное нарушение норм материального и процессуального права , повлиявшие на исход дела, без устранения которых не возможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. ( Бюллетень Верховного Суда РФ , июль2010г.) и процессуального права, то их решения должны быть отменены.

Также я руководствовалась   Федеральным  Законом  от 25.10.2001года№137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», согласно которому «Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом  пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены  до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990года № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые  не были надлежаще оформлены  и зарегистрированы, имеют право  бесплатно приобрести право  собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК.

Также следуя этому Закону,  «В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина  на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, … не  указано право, на котором предоставлен такой земельный участок или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности…» ( 9.1)

По Постановлению Конституционного суда Российской Федерации  по делу о проверке  конституционности частей 2, 3, и 5 статьи 16  Федерального закона « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи  36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е.А. Плеханова от 28 мая 2010г.  «Впредь до внесения в федеральное  законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего Постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы , вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления  с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения кадастрового учета.    

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ п. п. 2, 3, вышеназванного  Постановления  Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г № 12-П, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие  Жилищного кодекса РФ, … любой собственник помещения в многоквартирном доме,  вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления  с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.  Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.